Domy prefabrykowane – w tym modułowe i szkieletowe – zyskują na popularności ze względu na krótki czas budowy i energooszczędność. Wiele osób zastanawia się jednak, czy można sfinansować taki dom kredytem hipotecznym i na jakich warunkach. W poniższym poradniku wyjaśniamy krok po kroku, jak uzyskać kredyt na dom prefabrykowany, jakie wymagania stawiają banki oraz jakie programy rządowe i alternatywne formy finansowania mogą w tym pomóc. Dowiesz się także, czym różni się kredytowanie domu modułowego od tradycyjnego oraz znajdziesz odpowiedzi na często zadawane pytania.
Co znajdziesz w artykule?
Czy można sfinansować budowę domu modułowego z kredytu hipotecznego?
Tak, większość polskich banków udziela kredytów hipotecznych na domy modułowe – zarówno na ich budowę, jak i zakup gotowego domu modułowego. Banki traktują dom modułowy jak pełnoprawny dom jednorodzinny, pod warunkiem spełnienia kilku kluczowych kryteriów.
Przede wszystkim budynek musi być trwale związany z gruntem (posadowiony na fundamencie) oraz przeznaczony do całorocznego zamieszkania (musi posiadać m.in. odpowiednią izolację i ogrzewanie). Spełnienie tych warunków oznacza, że dom modułowy staje się normalnym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, tak jak tradycyjny dom murowany.
Warto jednak wiedzieć, że niektóre banki stawiają dodatkowe warunki lub ograniczenia. Na przykład Bank Pocztowy zastrzega, że przedmiotem kredytowania i zabezpieczeniem nie może być dom o drewnianej konstrukcji szkieletowej. Oznacza to, że w Banku Pocztowym dom szkieletowy nie uzyska kredytu hipotecznego, chyba że zaoferujesz inne zabezpieczenie. Na rynku są to jednak wyjątki – inne wiodące banki (np. Alior, Pekao, Santander, ING, Millennium, BOŚ czy Credit Agricole) akceptują technologię szkieletową i modułową bez dodatkowych obostrzeń poza standardowymi. Jeśli więc jeden bank odmówi finansowania z powodu technologii budowy, warto sprawdzić oferty konkurencji lub skorzystać z pomocy niezależnego doradcy.
Prefabrykowane domy mobilne - trudności z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej
W wielu bankach udzielenie kredytu domy mobilne (typu holenderskiego czy tiny house) nie jest możliwe, gdyż nie są one trwale związane z gruntem. Taki obiekt ma cechy przyczepy kempingowej, a nie nieruchomości, więc kredyt hipoteczny na dom mobilny nie jest bezpośrednio dostępny. W praktyce można go sfinansować innymi sposobami (np. pożyczką pod zastaw innej nieruchomości lub kredytem gotówkowym), ale banki boją się ryzyka związanego z typowo hipotecznym finansowaniem mobilnego domu.
Różnice w kredytowaniu domu modułowego a domu tradycyjnego
Czy kredyt na dom modułowy różni się od kredytu na dom budowany tradycyjnie? Pod względem formalnym i wymagań stawianych kredytobiorcy – nieznacznie. Banki stosują te same kryteria zdolności kredytowej, wymagają podobnego wkładu własnego i zabezpieczają się hipoteką na nieruchomości. Kluczowe różnice wynikają raczej ze specyfiki procesu budowy modułowej:
Harmonogram wypłat: Przy tradycyjnej budowie transze kredytu są rozłożone na wiele miesięcy czy lat – bank wypłaca środki etapami (fundamenty, stan surowy, stan zamknięty, instalacje itd.). W przypadku domu modułowego liczba etapów jest ograniczona, a większość środków potrzebna jest wcześniej. Może się zdarzyć, że np. 80% kosztów domu trzeba zapłacić już na początku (produkcja i montaż modułów). Banki są świadome tej różnicy i dostosowują transze – często pierwsza transza w kredycie modułowym jest znacząco wyższa niż standardowo (jeśli pozwala na to wartość działki). Mimo to kredytobiorca powinien przygotować się na wyłożenie własnych środków na pokrycie ewentualnej zaliczki dla producenta domu, gdyż bank może warunkować jej refundację postępem prac.
Tempo budowy: Dom modułowy powstaje w kilka miesięcy, więc i kredyt uruchamiany jest w całości szybciej. Z jednej strony to plus – szybciej zamieszkasz, a tym samym unikasz długiego okresu podwójnych kosztów (np. płacenia za wynajem i jednocześnie odsetek od kredytu w trakcie budowy). Z drugiej strony, szybkie tempo oznacza, że trzeba mieć wszystko dopięte organizacyjnie i finansowo. Przy wolniejszej budowie tradycyjnej jest więcej czasu na reagowanie (np. uzupełnienie wkładu własnego z kolejnych oszczędności w trakcie budowy). W przypadku modułów musisz od razu dysponować wymaganym kapitałem, ponieważ budowa nie będzie czekać rok na Twoje oszczędności – moduły przyjadą w ustalonym terminie. Kredytobiorcy modułowi muszą zatem bardziej precyzyjnie planować cash flow inwestycji.
Kontrola banku: Przy obu formach bank ma prawo kontrolować postęp prac i sposób wydatkowania kredytu. W praktyce inspekcje będą rzadsze przy domu modułowym (mniej etapów do sprawdzenia). Natomiast bank może wymagać dodatkowych dokumentów od producenta domu lub bardziej szczegółowego kosztorysu, gdyż technologia jest mniej standardowa.
Ubezpieczenie w trakcie budowy: To drobna różnica – niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe inaczej podchodzą do ubezpieczenia domu w budowie w technologii drewnianej vs murowanej. Banki wymagają polisy od ognia i zdarzeń losowych dla budowy – upewnij się, że Twoja polisa obejmuje też elementy prefabrykowane przed montażem (np. moduły składowane na działce). To raczej niuans praktyczny niż różnica w samym kredycie, ale warto o tym wspomnieć.
Wymagania banków przy kredycie na dom prefabrykowany
Warunki uzyskania kredytu na dom prefabrykowany są praktycznie takie same, jak przy tradycyjnym kredycie hipotecznym. Banki stawiają wobec wnioskodawcy standardowe wymagania dotyczące zdolności kredytowej, wkładu własnego oraz zabezpieczenia. Poniżej główne aspekty, na które należy się przygotować:
Zdolność kredytowa – bank dokładnie prześwietli Twoją sytuację finansową: wysokość i źródło dochodów, formę zatrudnienia, historię kredytową (dane z BIK dotyczące spłat dotychczasowych kredytów i pożyczek) oraz bieżące zobowiązania (raty, karty kredytowe, alimenty itp.)
Wkład własny – standardowo wymagany minimalny wkład własny to 20% wartości inwestycji. Część banków akceptuje 10% wkładu, ale pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia brakującego wkładu. W przypadku kredytu na budowę domu modułowego rolę wkładu własnego często pełni działka budowlana należąca do kredytobiorcy. Bank potraktuje wartość posiadanej działki jako Twój udział własny w inwestycji. Jeśli działka ma wysoką wartość w stosunku do kosztu budowy, bank może zgodzić się na niższy wkład gotówkowy lub nawet wypłacić większą część kredytu już w pierwszej transzy.
Zabezpieczenie kredytu – podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka na finansowanej nieruchomości, czyli na działce oraz powstającym domu. Bank sprawdzi stan prawny działki (musi mieć uregulowaną własność i założoną księgę wieczystą) oraz czy inwestycja spełnia definicję domu jednorodzinnego zgodnie z Prawem Budowlanym. Większość banków nie wymaga innych zabezpieczeń, chyba że pojawiają się niestandardowe okoliczności (np. chcesz sfinansować dom przed postawieniem fundamentów lub wykonawca żąda zapłaty całej ceny z góry). Wtedy bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia przejściowego – np. hipoteki na innej posiadanej nieruchomości albo poręczenia.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 300 tys. zł kredytu na dom prefabrykowany?
To, jak wysoką zdolność kredytową musisz mieć, zależy od kwoty kredytu, okresu spłaty, oprocentowania oraz Twoich innych zobowiązań i kosztów utrzymania.
Przykładowo analitycy wyliczają, że dla kredytu 300 tys. zł na 30 lat (przy obecnych stopach procentowych) rata wynosi około 2200–2300 zł miesięcznie. Oznacza to, że pojedyncza osoba potrzebuje około 6000 zł netto dochodu miesięcznie, aby udźwignąć taką ratę z uwzględnieniem typowych wydatków domowych. W przypadku pary bezdzietnej wymóg dochodu może być nieco niższy (rozkłada się na dwie osoby), lecz jeśli jest dziecko, to dochód rodziny powinien wynosić ok. 4500 zł na osobę, czyli 9000 zł netto łącznie. Oczywiście są to wartości orientacyjne – każdy bank liczy zdolność według własnych kryteriów. Niemniej te liczby pokazują rząd wielkości zarobków potrzebnych do uzyskania 300 tys. zł kredytu hipotecznego.
Procedura uzyskania kredytu na dom modułowy
Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny na dom modułowy przebiega podobnie jak przy innych kredytach mieszkaniowych, z tą różnicą, że musisz przedstawić dokumenty dotyczące planowanej budowy.
Dokumenty potrzebne do kredytu na dom modułowy
Zgromadź wymagane dokumenty finansowe i dotyczące nieruchomości. Podstawowe dokumenty, jakie należy złożyć do banku przy kredycie na dom modułowy, dzięki którym instytucja oceni zdolność kredytową klienta, to:
Dokumenty osobowe i finansowe wnioskodawcy: dowód osobisty (lub paszport), zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości dochodów (np. PIT za ostatni rok, wyciągi z konta, zaświadczenie od pracodawcy o zarobkach), dokumenty rejestrowe firmy (jeśli prowadzisz działalność gospodarczą) oraz ewentualnie dokumenty współkredytobiorców czy poręczycieli. Bank może też poprosić o historię kredytową z BIK, ale zazwyczaj sprawdza ją sam elektronicznie po złożeniu wniosku.
Dokumenty dotyczące działki: akt notarialny lub inny dokument potwierdzający własność działki budowlanej, odpis z księgi wieczystej tej działki (aktualny, aby bank widział stan prawny i czy nie ma obciążeń), wypis i wyrys z ewidencji gruntów, decyzja o warunkach zabudowy (jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem).
Pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy: ostateczna decyzja pozwolenia na budowę domu modułowego (z klauzulą prawomocności) lub potwierdzenie braku sprzeciwu do zgłoszenia budowy domu – w zależności od trybu, w jakim realizujesz inwestycję. Bez tego bank nie uruchomi środków, bo musi mieć pewność legalności budowy.
Projekt budowlany domu: komplet dokumentacji projektowej składanej do pozwolenia na budowę. Często bank wymaga również przedstawienia rzutów budynku, przekrojów itp., żeby rzeczoznawca mógł oszacować wartość przyszłego domu. Dobrze jest mieć też umowę z wykonawcą/projektantem określającą koszt i zakres prac.
Kosztorys budowy: szczegółowe zestawienie kosztów planowanej inwestycji. Jeśli dom modułowy kupujesz pod klucz od producenta, kosztorys może zastąpić faktura pro-forma lub inny dokument od wykonawcy z podaną ceną domu i ewentualnie podziałem na etapy płatności. Gdy zamierzasz pewne prace wykonać systemem gospodarczym (np. wykończenie wewnątrz na własną rękę), bank poprosi o kosztorys uzupełniający te prace. Celem kosztorysu jest upewnienie się banku, że kwota kredytu pokryje całe przedsięwzięcie i dom zostanie ukończony.
Dokumenty wykonawcy lub dewelopera (opcjonalnie): niektóre banki mogą wymagać od Ciebie przedstawienia umowy z firmą budującą dom modułowy, harmonogramu prac i płatności, a czasem nawet dokumentów potwierdzających doświadczenie czy kwalifikacje wykonawcy. Dzieje się tak zwłaszcza, gdy dom stawia mała, mało znana firma – bank chce mieć pewność, że wykonawca rzetelnie wybuduje dom.
Inne załączniki: wniosek o wpis hipoteki (po podpisaniu umowy kredytowej), polisa ubezpieczeniowa działki i budowy (często bank wymaga ubezpieczenia już na etapie budowy), oświadczenie o poddaniu się egzekucji (element umowy notarialnego ustanowienia hipoteki), ewentualnie dokumenty dot. innych zabezpieczeń (jeśli np. dajesz drugą nieruchomość pod hipotekę, to analogiczny zestaw dokumentów dla tamtej nieruchomości).
Złożenie wniosku kredytowego na dom modułowy
Gdy masz komplet dokumentów, wypełnij wniosek w wybranym banku (lub kilku bankach jednocześnie, aby porównać oferty). We wniosku określasz kwotę kredytu, cel (budowa domu modułowego) oraz przedstawiasz informacje o sobie i nieruchomości.
Uwaga: W niektórych bankach, jak ING, już we wniosku trzeba zaznaczyć, że dom będzie skonstruowany z prefabrykatów – dzięki temu bank zastosuje odpowiednie procedury.
Weryfikacja i decyzja banku
Bank analizuje Twój wniosek: ocenia zdolność kredytową, sprawdza historię w BIK, a także weryfikuje dokumenty dotyczące działki i planowanej budowy. Może poprosić o dodatkowe informacje lub wyjaśnienia.
Na tym etapie bank zamówi również operat szacunkowy – rzeczoznawca majątkowy wyceni wartość działki oraz przyszłego domu według projektu. To ważne, bo od tego zależy kwota zabezpieczenia i wysokość transz kredytu. Jeśli wszystko jest w porządku, zapadnie decyzja kredytowa. W przypadku pozytywnej decyzji otrzymasz promesę kredytu z wyszczególnieniem warunków (np. koniecznych ubezpieczeń, wymaganej kwoty własnej przed uruchomieniem kredytu itp.).
Podpisanie umowy i ustanowienie hipoteki na zakup domu modułowego
Po akceptacji oferty dochodzi do podpisania umowy kredytowej. Następnie musisz dopełnić warunków do uruchomienia środków: dostarczyć potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (np. faktury za już wykonane prace lub akt własności gruntu), wykupić ubezpieczenie nieruchomości (od momentu rozpoczęcia budowy) oraz złożyć w sądzie wniosek o wpis hipoteki na rzecz banku. Bank często czeka na wpis hipoteki lub przynajmniej na potwierdzenie z sądu, że wniosek został złożony.
Wypłata kredytu w transzach
Kredyt budowlano-hipoteczny jest zwykle wypłacany w kolejnych transzach zgodnie z postępem prac budowlanych. Pierwsza transza może zostać wypłacona na zakup materiałów i start budowy (lub na poczet zaliczki dla producenta modułów) – często jest ograniczona do ok. 40% wartości całej inwestycji. Następne transze uruchamiane są po przedstawieniu przez Ciebie postępu prac, np. inspektor z banku sprawdzi, czy fundamenty zostały wykonane i moduły zamontowane, zanim wypłaci kolejną część środków. W przypadku domu modułowego liczba transz jest mniejsza, a odstępy między nimi krótsze, bo cała budowa trwa tylko kilka miesięcy.
Uwaga: Zwróć uwagę na harmonogram płatności dla wykonawcy domu. Producenci często wymagają zaliczki (10–60% ceny) przed rozpoczęciem produkcji modułów, a zdarza się, że chcą pełnej zapłaty przed transportem domu na działkę. Bank może nie zgodzić się wypłacić aż tak dużej kwoty z góry przed powstaniem domu. Rozwiązaniem bywa pokrycie zaliczki z własnych oszczędności (bank zaliczy to wtedy jako dodatkowy wkład własny) albo negocjacja z bankiem zabezpieczenia tej kwoty inną nieruchomością na czas budowy. Większość banków jest świadoma specyfiki budowy modułowej – eksperci radzą przedyskutować z bankiem i wykonawcą harmonogram, aby transze kredytu odpowiadały etapom płatności za moduły i ich montaż. Dobre rozplanowanie prac i finansowania pozwoli uniknąć przestojów.
Zakończenie budowy i rozliczenie kredytu
Po ukończeniu budowy domu modułowego musisz dostarczyć do banku dokument potwierdzający jej zakończenie. Może to być zaświadczenie o oddaniu domu do użytkowania lub wpis kierownika budowy w dzienniku budowy o zakończeniu prac (w zależności od procedury przewidzianej dla Twojej inwestycji). Bank dokona finalnej inspekcji i rozliczenia wszystkich transz. Od tego momentu kredyt budowlany przekształca się w zwykły kredyt hipoteczny – zaczynasz spłacać pełne raty kapitałowo-odsetkowe (w trakcie budowy spłacałeś tylko odsetki od wypłaconych transz). Jeśli jakaś część kredytu nie została wykorzystana, możesz zrezygnować z jej uruchomienia, co obniży końcowe zadłużenie.
Wskazówka: Procedura kredytowa bywa skomplikowana, dlatego wielu inwestorów korzysta z pomocy doradcy kredytowego. Taki ekspert może porównać oferty wielu banków, pomóc skompletować dokumenty i przyspieszyć uzyskanie decyzji. W przypadku kredytów hipotecznych na niestandardowe projekty (jak właśnie domy prefabrykowane) wsparcie doradcy zwiększa szanse, że wniosek będzie przygotowany zgodnie z wymaganiami banku i zakończy się sukcesem.
Oferty głównych banków w Polsce – porównanie kredytu hipotecznego dla domu modułowego
Większość dużych banków deklaruje gotowość finansowania budowy domów modułowych. Ale w którym z nich najlepiej wziąć kredyt hipoteczny na dom modułowy? Specjalnie dla Ciebie sprawdziliśmy konkretne wymagania stawiane przez banki oraz warunki ich oferty.
Alior Bank
Udziela kredytów na domy modułowe na standardowych warunkach, bez dodatkowych wymagań co do klienta. Należy jednak pamiętać, że Alior zwraca uwagę na sposób płatności za budowę – wypłaty transz kredytu muszą być powiązane z postępem prac na budowie, ewentualnie bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości, jeśli wykonawca wymaga dużych płatności z góry.
Innymi słowy, Alior Bank sfinansuje moduły, ale albo w miarę ich montażu, albo zabezpieczy się dodatkowo, gdyby trzeba było zapłacić producentowi przed montażem.
Bank Millennium
Udziela kredytu na dom modułowy tak samo jak na tradycyjny dom – nie stawia odmiennych warunków niż standardowe dla kredytów budowlanych. Ważne jest jedynie dochowanie procedur budowlanych (pozwolenie na budowę itd.). Millennium, podobnie jak część innych banków, może zwracać uwagę, by dom był na stałe związany z gruntem, ale to już mamy zapewnione w ramach projektu.
Bank Pekao S.A.
Jak najbardziej finansuje domy modułowe, jednak podkreśla, że dom musi spełniać definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego z ich regulaminu kredytu budowlano-hipotecznego. W praktyce chodzi o trwałe związanie z gruntem i zgodność z warunkami technicznymi dla budynków mieszkalnych. Jeżeli projekt domu modułowego spełnia wymogi prawa budowlanego, Pekao traktuje go jak każdy inny dom. Pekao oferuje również standardowe parametry kredytu – wkład własny min. 20%, okres do 30 lat itd., a dla energooszczędnych inwestycji ma opcję EKO kredytu hipotecznego.
Santander Bank Polska
Także potwierdza gotowość finansowania domów modułowych bez dodatkowych wymogów dla klienta. Według niektórych źródeł Santander może wymagać przejściowo dodatkowego zabezpieczenia, podobnie jak Alior, gdy finansowanie jest mocno wyprzedzające postęp budowy. W oficjalnych stanowiskach jednak bank nie wskazuje szczególnych ograniczeń – dom modułowy całoroczny traktuje jak normalny dom.
ING Bank Śląski
Udziela kredytów na budowę domów z prefabrykatów, przy czym we wniosku należy zaznaczyć prefabrykowaną technologię. ING znane jest z ostrożnej polityki przy kredytach budowlanych – np. pierwsza transza nie może przekroczyć 40% wartości zabezpieczenia (wartości działki plus ewentualnych już wykonanych prac). To ważna informacja dla budujących modułowo: jeśli działka jest niewielkiej wartości, a moduły drogie, ING i tak wypłaci na start tylko ok. 40% tej wartości – reszta po postępach budowy.
Bank ten ma też w ofercie kredyt na dom energooszczędny, co może być atutem, jeśli Twój moduł spełnia kryteria efektywności energetycznej.
BOŚ Bank (Bank Ochrony Środowiska)
Finansuje domy modułowe i nie wymaga dodatkowych zabezpieczeń ani warunków od klienta poza standardowymi.
BOŚ jest pro-ekologiczny, więc chętnie udziela kredytów zwłaszcza na projekty z OZE czy energooszczędne. Oferuje nawet specjalny Ekologiczny kredyt hipoteczny, w ramach którego warunki są korzystniejsze dla zielonych inwestycji.
Bank Pocztowy
Deklaruje, że finansuje budowę domów jednorodzinnych, ale wyklucza domy z drewnianym szkieletem jako zabezpieczenie kredytu. Oznacza to, że domy szkieletowe (drewniane) nie otrzymają kredytu hipotecznego w Banku Pocztowym – taka inwestycja musiałaby być zabezpieczona inną nieruchomością lub finansowana w innym banku.
Jeśli chodzi o domy modułowe o konstrukcji stalowej lub żelbetowej prefabrykowanej, bank prawdopodobnie je dopuści, lecz warto dopytać. Bank Pocztowy jest stosunkowo konserwatywny w ocenie zabezpieczeń, stąd ta polityka.
Credit Agricole
Udziela kredytów na domy modułowe, ale wskazuje, że budynek musi być przeznaczony do użytku całorocznego. Wcześniej CA informował, że finansuje nawet domy letniskowe i sezonowe, jednak obecnie dla modułów wymaga spełnienia standardu domu całorocznego (ogrzewanie, ocieplenie). Poza tym oferta jest standardowa – klient nie musi spełniać innych wymagań niż przy tradycyjnym kredycie.
Credit Agricole promuje też zielone rozwiązania – ma ofertę Zielony Dom z preferencjami dla ekologicznych budynków.
Citi Handlowy
Ten bank nie finansuje samodzielnej budowy domów przez klientów – udziela kredytów hipotecznych głównie na zakup gotowych nieruchomości. Według informacji rynkowych Citi Handlowy nie posiada klasycznego kredytu budowlano-hipotecznego w ofercie. Oznacza to, że jeśli chcesz budować dom modułowy od podstaw, Citi nie będzie dobrym wyborem.
Wyjątkiem może być sytuacja, gdy dom modułowy kupujesz już zbudowany (np. od dewelopera) – wtedy kredyt jest traktowany jak na zakup domu i może zostać udzielony. Generalnie jednak Citi Handlowy skupia się na klientach kupujących nieruchomości z rynku wtórnego lub deweloperskiego, a nie na inwestorach budowlanych.
mBank
W przekazach oficjalnych mBank potwierdza, że kredyt hipoteczny może finansować budowę domu jednorodzinnego trwale związanego z gruntem (co obejmuje dom modułowy spełniający wymogi).
Uwaga: mBank obniża marżę kredytu o 0,2 p.p. dla nieruchomości spełniających kryteria niskoenergetyczne (tzw. zielony kredyt hipoteczny)
Dodatkowe formy finansowania domu modułowego
Nie możesz sfinansować kredytem hipotecznym budowy domu modułowego? Na szczęście, nie jest to jedyna opcja. Twój własny dom modułowy możesz zakupić korzystając z alternatywnych form finansowania lub połączeniu kilku rozwiązań:
Kredyt gotówkowy (pożyczka gotówkowa): To zwykły kredyt konsumencki, który nie wymaga zabezpieczenia hipotecznego. Jego zaletą jest prostsza i szybsza procedura – bank nie interesuje się działką ani projektem domu, liczy się tylko Twoja zdolność kredytowa. Można nim sfinansować dowolny cel, np. zakup działki, części materiałów lub nawet budowę niewielkiego domu letniskowego, na który nie dostaniesz hipoteki. Wadą są jednak wyższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty. Maksymalne kwoty kredytów gotówkowych rzadko przekraczają 200-300 tys. zł, a okres spłaty to do 10 lat (choć zdarzają się oferty na 12 lat). Miesięczna rata takiej pożyczki będzie zatem dużo wyższa niż rata równoważnego kredytu hipotecznego. Kredyt gotówkowy może być dobrym rozwiązaniem pomocniczym – np. gdy brakuje kilkudziesięciu tysięcy na dokończenie budowy, a zwiększenie kredytu hipotecznego nie jest już możliwe lub jest zbyt czasochłonne.
Pożyczka hipoteczna: To produkt, w którym również ustanawia się hipotekę, ale nie na finansowanym domu, tylko na innej nieruchomości należącej do Ciebie (lub kogoś z rodziny, kto zgodzi się zabezpieczyć Twoją pożyczkę). Pożyczka hipoteczna pozwala pożyczyć pieniądze na dowolny cel, zwykle do wysokości około 60-70% wartości zabezpieczonej nieruchomości. Plusem jest niższe oprocentowanie niż kredytu gotówkowego (bo bank ma zabezpieczenie), minusem – konieczność posiadania drugiej nieruchomości pod hipotekę. W kontekście domu modułowego, pożyczka hipoteczna bywa używana, gdy nie można wziąć normalnego kredytu na daną budowę (np. budujesz dom mobilny albo banki odmawiają.
Kredyt budowlano-hipoteczny (kredyt konstrukcyjny): W praktyce o takim kredycie mówimy przez cały ten artykuł – to jest właśnie kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę domu. Warto jednak wyjaśnić terminologię: każdy kredyt na budowę jest wypłacany w transzach i do momentu zakończenia prac spłacasz tylko odsetki (kapitał jest rozliczany po wypłacie całości). Czasem jednak banki oferują specjalne warianty kredytu budowlanego, np. z dłuższą karencją czy możliwością wydłużenia okresu budowy. Upewnij się, że Twój kredyt przewiduje realistyczny termin zakończenia inwestycji – zwykle dają na to 24 miesiące, co przy domu modułowym jest aż nadto (budowa trwa krócej), ale gdyby były opóźnienia, można wnioskować o prolongatę. Tego typu kredyt jest najlepszą opcją, gdy budujesz dom systemem gospodarczym lub z generalnym wykonawcą – daje najniższe oprocentowanie i wysokie kwoty, bo zabezpieczeniem będzie powstający dom.
Refinansowanie wydatków po zakończeniu budowy: Jeśli masz wystarczające oszczędności lub wsparcie rodziny i zbudujesz dom modułowy za własne środki, nie oznacza to, że musisz rezygnować z tańszego kredytu. Możesz po zakończeniu budowy wystąpić o kredyt hipoteczny i refinansować poniesione koszty. Bank potraktuje wtedy Twój nowo wybudowany dom jako zabezpieczenie i wypłaci Ci kwotę kredytu, którą możesz przeznaczyć np. na uzupełnienie oszczędności lub inne cele. To dobra strategia, jeśli ktoś wziął drogi kredyt gotówkowy na szybkie postawienie domu – po ukończeniu budowy przenosi dług do hipoteki z niższym oprocentowaniem. Refinansowanie ma sens tylko wtedy, gdy nowy kredyt jest tańszy od dotychczasowego finansowania.
Jak widać, wszystko sprowadza się do dwóch głównych ścieżek: albo finansujesz dom docelowym kredytem hipotecznym (zabezpieczonym na tym domu/działce), albo szukasz finansowania pomostowego – pożyczki bez zabezpieczenia lub pod inną hipotekę – gdy normalny kredyt nie wchodzi w grę.
Programy rządowe do finansowania domów modułowych i prefabrykowanych
Wsparcie energooszczędnych domów prefabrykowanych: Jeśli Twój dom modułowy będzie energooszczędny lub pasywny, możesz skorzystać z dodatkowych form pomocy finansowej. W Polsce funkcjonują programy dopłat do rozwiązań ekologicznych, m.in.:
„Moje Ciepło” – program dopłat do pomp ciepła w nowych domach jednorodzinnych. Jeśli Twój dom spełnia określone wymogi energooszczędności (wartość EP do odpowiedniego poziomu), możesz uzyskać nawet do 21 tys. zł bezzwrotnej dotacji na montaż pompy ciepła. Dom prefabrykowany, który zazwyczaj ma świetną izolację, z łatwością spełni te kryteria.
„Mój Prąd” – dotacja do instalacji paneli fotowoltaicznych, magazynów energii itp. Co prawda nie finansuje to bezpośrednio budowy domu, ale pozwala obniżyć koszty wyposażenia domu w OZE. Montując fotowoltaikę na dachu nowego domu, możesz uzyskać kilka tysięcy złotych zwrotu. Dzięki temu łatwiej spłacisz kredyt (niższe rachunki za prąd).
Jeśli chcesz, by Twój dom spełniał kryteria domu energooszczędnego, koniecznie zobacz nasz artykuł: Jakie ogrzewanie do domu prefabrykowanego?
Jak uzyskać kredyt na dom prefabrykowany? Podsumowanie
Budowa domu prefabrykowanego, modułowego czy szkieletowego staje się coraz popularniejszą alternatywą dla tradycyjnego budownictwa. Na szczęście uzyskanie kredytu na dom prefabrykowany jest jak najbardziej możliwe, a banki mają w ofercie finansowanie dostosowane do specyfiki takich inwestycji. Kluczem do sukcesu jest przygotowanie: zapewnienie wymaganego wkładu własnego (np. w postaci działki), skompletowanie dokumentów budowlanych oraz wykazanie się zdolnością kredytową. Warto także wykorzystać sprzyjające okoliczności – programy wsparcia energooszczędności, które mogą przynieść dodatkowe korzyści finansowe.
Przed podjęciem decyzji o budowie domu, dokładnie zapoznaj się z ofertami banków pod kątem kredytu hipotecznego na dom modułowy – różnice tkwią w szczegółach takich jak maksymalna pierwsza transza, podejście do wypłaty za moduły czy dodatkowe zabezpieczenia. Główne banki (ING, Pekao, Santander, Alior, Millennium, BOŚ, Pocztowy, Credit Agricole, PKO BP i inne) były już testowane przez klientów w projektach prefabrykowanych, więc można znaleźć informacje zwrotne o ich podejściu. Jeśli jeden bank nie odpowie na Twoje potrzeby, inny z pewnością zaoferuje korzystne rozwiązanie.