Marzenie o własnym domu często w rzeczywistości przekształca się w mały koszmar w fazie budowy, którego głównym tytułem są formalności. Jednak od 2022 roku procedury mogą zostać znacząco uproszczone, jeśli zdecydujesz się na tzw. dom bez pozwolenia na budowę. W tym artykule obszernie omówimy, jakie wymogi musi spełniać taki projekt oraz czy takie rozwiązanie ma jakieś wady.
Co znajdziesz w artykule?
Co można budować bez pozwolenia w 2025?
Zgodnie z przepisami, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę można postawić:
- Budynki rekreacji indywidualnej do 70 m² powierzchni zabudowy.
- Wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne do 70 m².
- Przydomowe tarasy naziemne o pow. do 35 m².
- Przydomowe oczyszczalnie ścieków do wydajności 7,50 m³ na dobę.
- Zbiorniki bezodpływowe do 10 m³.
- Wiaty o pow. do 50 m².
Jaki dom bez pozwolenia na budowę możesz postawić w 2025?
Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego z 2022 roku, możesz zbudować dom bez pozwolenia na budowę, jeśli budynek spełnia określone warunki.
Taka możliwość występuje wyłącznie w przypadku:
- dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych (parter+poddasze),
- funkcji zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub rekreacyjnych (domy letniskowe),
- budowy domu przez osobę prywatną, nie inwestora,
- obszar oddziaływania budynku mieści się na działce inwestora.
- budynek nie narusza przepisów dotyczących odległości od granic działki,
- projektu budowlanego zgodnego z warunkami przewidzianymi dla danej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Jaki metraż domu bez pozwolenia 2025?
Choć 29 marca 2024 roku rząd przyjął projekt nowelizacji przepisów, w świetle którego możesz zbudować dom bez pozwolenia powyżej 70 m² to póki co takie przepisy nie weszły w życie. Na razie możesz zbudować dom bez pozwolenia o powierzchni zabudowy 70 m2.
Uwaga: na wielu stronach możesz przeczytać, że w 2025 roku bez pozwolenia można już budować domy powyżej 70 m2, ale nie jest to prawda. Choć taka nowelizacja ustawy została zaakceptowana w 2024 roku, to wciąż nie weszła w życie.
Co to znaczy 70 m2 zabudowy?
70 m² zabudowy oznacza powierzchnię liczona po obrysie zewnętrznym budynku, czyli całkowity obszar zajmowany przez budynek na gruncie. Obejmuje to wszystkie ściany zewnętrzne, ale nie uwzględnia wystających elementów takich jak gzymsy, balkony, okapy dachowe czy tarasy naziemne. Jest to kluczowa wartość określająca wielkość budynku w kontekście przepisów prawa budowlanego i warunków zabudowy.
Gdzie można postawić dom bez pozwolenia na budowę?
- Działka z MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego):
- Przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub rekreacyjną.
- Zgodność z określonymi parametrami zabudowy.
- Działka bez MPZP:
- Wymagana decyzja o warunkach zabudowy.
- Warunki techniczne:
- Dostęp do drogi publicznej.
- Budynek mieści się w granicach działki inwestora.
- Zachowane wymagane odległości od granic i innych obiektów.
- Działki rolne:
- Możliwość budowy domów rekreacyjnych do 70 m² lub budynków gospodarczych do 35 m².
- Obszary chronione:
- Ograniczenia lub dodatkowe zezwolenia (np. Natura 2000).
Jak wygląda procedura zgłoszenia budowy domu bez pozwolenia?
Zgodnie z ustawą z dn. 17 września 2021 roku o zmianie ustawy, Prawo Budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, niezbędne jest przygotowanie i złożenie dokumentacji.
Budowa domu bez pozwolenia wymaga zgłoszenia budowy w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Proces obejmuje:
Przygotowanie dokumentacji:
Projekt architektoniczno-budowlany zgodny z przepisami Prawa Budowlanego.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu, uwzględniający niwelację terenu, wytyczenie obiektów oraz przyłącza techniczne.
Geodezyjne wyznaczenie terenu przez uprawnionego geodetę.
Uwaga: Po zakończeniu budowy może być konieczne wykonanie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. W przypadku nieustanowienia kierownika budowy obowiązek ten spoczywa na inwestorze.
Złożenie zgłoszenia budowy:
Formularz zgłoszenia budowy, który można złożyć w formie papierowej lub elektronicznej przez portal e-Budownictwo.
Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli kierownik budowy nie został ustanowiony).
Zawiadomienia organów nadzoru budowlanego i projektanta o terminie:
Inwestor musi zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta (sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem) o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
Do zawiadomienia należy dołączyć:
Informację o osobach pełniących funkcję kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli zostali ustanowieni).
Kopie zaświadczeń potwierdzających ich kwalifikacje oraz decyzje o nadaniu uprawnień budowlanych, chyba że osoby te są wpisane do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.
Oczekiwanie na decyzję:
Jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie zgłosi sprzeciwu w ciągu 21 dni, uzyskuje się tzw. milczącą zgodę, która pozwala na rozpoczęcie budowy.
Uwaga: W procedurze zgłoszenia budowy domów zgodnej z nowelizacją z marca 2024 roku wyłączono możliwość sprzeciwu ze strony organu administracji-budowlanej do inwestora zgłoszenia budowy takiego domu bez pozwolenia.
Rozpoczęcie prac przygotowawczych:
Wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie.
Wykonanie niwelacji terenu oraz tymczasowych obiektów na potrzeby budowy.
Przyłącza do sieci infrastruktury technicznej.
Dostawy mediów:
Dostawy energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy mogą być rozpoczęte po okazaniu zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.
Skąd wziąć projekt domu 70 m2?
Główny urząd nadzoru budowlanego udostępnia aż 72 DARMOWE projekty domów do 70 m2. Możesz je znaleźć na tej stronie. Możesz również wybrać projekt domu bez pozwolenia na stronach udostępniających odpłatnie takie projekty od architektów.
Jeśli decydujesz się na budowę domu prefabrykowanego, to najczęściej wybierasz z katalogu budynek, w cenie którego jest zawarty również projekt.
Jakie wady mają domy bez pozwolenia na budowę?
Domy bez pozwolenia na budowę, choć atrakcyjne ze względu na uproszczone procedury, mogą wiązać się z pewnymi wadami i ryzykiem.
- Brak obowiązku zatrudniania kierownika budowy przenosi odpowiedzialność na inwestora – wielu inwestorów nie ma pojęcia o budowie domu, co może prowadzić do błędów wykonawczych, takich jak niewłaściwe fundamenty, zła izolacja czy niezgodności z projektem. Bez kontroli specjalisty inwestor często nie jest w stanie ocenić jakości prac wykonawcy, co może skutkować dodatkowymi kosztami i opóźnieniami.
- Ograniczona kontrola techniczna – Bez obowiązku prowadzenia dziennika budowy nie ma formalnego zapisu przebiegu prac, co utrudnia późniejsze rozwiązywanie sporów z wykonawcą lub weryfikację zgodności z projektem. Co więcej, brak nadzoru technicznego zwiększa ryzyko użycia tańszych, mniej trwałych materiałów oraz niedokładnego wykonania kluczowych elementów konstrukcyjnych. Bez odpowiedniego nadzoru podczas budowy koszty eksploatacyjne znacząco wzrosną, więc idea domu zeroenergetycznego nie będzie możliwa.
- Trudności w sprzedaży domu – Domy bez pozwolenia mogą być mniej atrakcyjne dla kupujących, zwłaszcza jeśli ich stan techniczny nie jest odpowiednio udokumentowany, a brak precyzyjnej dokumentacji budowy (np. dziennika budowy czy nadzoru kierownika) może budzić wątpliwości co do bezpieczeństwa i trwałości konstrukcji.
Częste pytania klientów – budowa domu bez pozwolenia
Czy budując dom bez pozwolenia na budowę musisz mieć projekt budowlany?
Tak, projekt budowlany jest wymagany dla domów mieszkalnych. Budynki rekreacji indywidualnej mogą być budowane bez projektu budowlanego.
Co można wybudować na działce rolnej bez pozwolenia?
Na działce rolnej można postawić budynki gospodarcze, altany, szopy do 35 m², przydomowe oczyszczalnie ścieków oraz budynki rekreacji indywidualnej do 70 m2.
Czy budowa domu bez pozwolenia jest możliwa na działce rolnej?
Jeśli posiadasz tzw. status rolnika indywidualnego i masz co najmniej 1 ha gruntów rolnych, to na działce rolnej możesz postawić dom. Budowa domu jednorodzinnego będzie możliwa jednak wyłącznie wtedy, jeśli zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego istnieje tam możliwość budowy domów jednorodzinnych mieszkalnych.
Czy musimy zatrudniać kierownika budowy przy budowie domu bez pozwolenia?
Nie ma obowiązku zatrudniania kierownika budowy, jednak inwestor przyjmuje odpowiedzialność za zgodność realizacji budowy z przepisami prawa budowlanego. Zatrudnienie kierownika budowy może być szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy inwestor nie posiada doświadczenia w branży budowlanej, budowa obejmuje skomplikowane elementy konstrukcyjne, lub gdy projekt wymaga precyzyjnej koordynacji wielu ekip wykonawczych. Warto rozważyć zatrudnienie kierownika budowy, aby uniknąć błędów konstrukcyjnych.
Inwestor budujący dom bez pozwolenia 70 m2 może też zrezygnować z kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. W takim przypadku to na nim ciąży odpowiedzialność za kierowanie budową.
Czy dom bez pozwolenia może być całoroczny?
Dom bez pozwolenia może być całoroczny, jeśli spełnia wszystkie wymogi techniczne określone w przepisach prawa budowlanego.
Budynek rekreacji indywidualnej może być użytkowany tylko przez 180 dni w roku, zgodnie z przepisami. Jeśli myślisz o budowie domu całorocznego bez pozwolenia, to Twój projekt musi być zgodny z projektem budowlanym i spełniać wymagania dla domu całorocznego związane m.in. z izolacyjnością i ogrzewaniem.
Czy można przekształcić budynek rekreacji indywidualnej w dom bez pozwolenia?
Wiele zależy od miejscowego planu zagospodarowania terenu. Jeśli projekt zagospodarowania działki nie jest zgodny z jej przeznaczeniem, to przekształcenie może nie być możliwe.
Co więcej, dom całoroczny musi mieć dostęp do podstawowej infrastruktury, takiej jak: woda, prąd czy kanalizacja; oraz spełniać warunki techniczne dla domów mieszkalnych w tym:
Minimalna wysokość pomieszczeń – co najmniej 2,5 m.
Odpowiednia izolacja termiczna (ściany, dach, podłoga) zgodna z aktualnymi normami.
Wentylacja, instalacje grzewcze, sanitarne i elektryczne dostosowane do użytku całorocznego.
Co musisz zrobić po zakończeniu budowy domu bez pozwolenia?
Zawiadom Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego i załącz takie same dokumentacje, jak przy zgłoszeniu o budowę domu.
Czy dom bez pozwolenia można wynajmować?
NIE. Dom musi służyć do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli chcesz go wynajmować, to zdecydowanie lepszym wyborem będzie budynek rekreacji indywidualnej. Taka nieruchomość nie musi spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych, możesz go zbudować bez projektu budowlanego, nie musi spełniać określonych wymogów technicznych (tak jak budynek mieszkalny jednorodzinny) i wymagane jest wyłącznie zgłoszenie budowy (bez żadnych dodatkowych formalności i konieczności uzyskiwania pozwolenia). Powierzchni zabudowy budynku rekreacyjnego może wynosić do 70 m2 zabudowy.
Inwestorom zdecydowanie polecamy bardziej wybór budynków rekreacji indywidualnej.
Jak szybko można zbudować dom bez pozwolenia?
Z pewnością ominięcie kilku formalności pozwoli Ci zaoszczędzić czas, jednak nie licz na to, że uda Ci się zbudować dom w miesiąc. Realny termin to około 3 miesięcy.